miércoles, octubre 15, 2003
¿Existe una burbuja inmobiliaria en España?
La respuesta a la pregunta es SÍ, pero ¿explotará? NO, porque se desinflará en un período de duración indeterminado de aquí a cinco años.
Trataré de motivar a continuación, lo más brevemente posible, el por qué de estas dos rotundas aseveraciones.
Con carácter introductorio conviene señalar que los economistas hablan de la existencia de una burbuja cuando existe una sobrevaloración de unos activos en función de sus valores fundamentales (a título de ejemplo, la burbuja más sonada en los últimos años ha sido la de los valores tecnológicos, bastando el comportamiento de TERRA en bolsa –del “cielo al suelo”- para ilustrarlo).
Pasando al terreno de los hechos es necesario en primer lugar comprender cómo hemos llegado a la actual situación (el alza continuada y exorbitada de los precios de la vivienda, ya sea nueva o de segunda mando). Para ello, hace falta remontarse a mediados del año 1992. Después de la euforia de los Juegos Olímpicos de Barcelona los datos estadísticos de la economía española aparecidos a la vuelta de vacaciones apuntaron una tendencia clara: España se encaminaba con paso firme a una recesión, que había comenzado ya a principios de año. Como se sabe, este momento certificó el final de una época: los años dorados del PSOE en el gobierno, la emergencia social de la “beatiful people” (los Mario Conde, Albertos, Mariano Rubio etc.), el crecimiento ecónomico vertiginoso que nos acercaba a pasos de gigante a la convergencia con Europa y, no menos importante, el final de un “boom inmobiliario” que duró aproximadamente desde el año 1986 al año 1991.
En este punto (1992) se sitúa la primera de las causas que, sucesiva y cumuladamente, han ido sucediéndose en el actual ciclo de expansión de la demanda inmobiliaria, cuyo inicio habría que fijar en el año 1996. En efecto, la recesión de la economía española durante los años siguientes (1992-1996) produjo un efecto devastador en el empleo neto en España: miles de empresas cerraron y produjeron una cadena de quiebras y suspensiones de pagos. La confianza de los empresarios y consumidores bajó hasta mínimos y, como corolario lógico de una recesión, la economía simplemente dejó de crear empleos. Uno de los segmentos de población más afectados fue el de la generación del “baby boom” (los jóvenes nacidos durante los años 60 y principios de los 70, cuando la natalidad en España alcanzó sus cotas más altas).
Miles de jóvenes, pues, se vieron obligados a quedarse en casa de sus padres, por consecuencia del paro o de empleos precarios, retrasando su edad natural de emancipación (que por aquéllos años estaba en torno a los 26-28 años). Cuando la economía se recuperó (a partir del año 1996) todo este stock de demanda de vivienda latente se manifestó de golpe y empezó a calentar el mercado.
A partir de este momento cabe destacar varios factores que se encadenan y retroalimentan entre sí:
- La regresión absoluta del gobierno del Partido Popular (PP) en las políticas de vivienda social (las viviendas de protección oficial, precio tasado etc.). Las estadísticas en este campo son conocidas e incontestables: durante los años en el gobierno el PP ha dejado en manos del mercado el acceso a la vivienda por parte de los ciudadanos (y estamos hablando de un bien de primera necesidad). El resultado de esta política se puede resumir en el hecho de que el 60,7% de los hogares españoles no puede comprar piso ni dedicando a ello la mitad de los ingresos del trabajo (EL PAIS NEGOCIOS, 8 OCT 2003, citando datos de la Fundación Encuentro).
- La entrada de España en el euro y la afloración progresiva e imparable durante todo el período inmediatamente anterior de “dinero negro” en pesetas que pasó a invertirse en inmuebles.
- El abaratamiento de los préstamos hipotecarios como consecuencia de las bajadas sucesivas de los tipos de interés del dinero por parte del Banco Central Europeo. Aunque el objetivo declarado de esta política ha sido paliar la desaceleración económica en la zona euro, es claro que ha tenido efectos perversos en el sector inmobiliario, puesto que ha servido para financiar las sucesivas alzas de los precios (cada crecimiento de los precios ha venido acompañada de una mayor facilidad de endeudamiento, en un proceso de acción-reacción prolongado durante aproximadamente los tres últimos años).
El último de los factores de importancia, el cual en mi opinión marcará la tendencia a seguir en el mercado, lo constituye la transferencia de ahorro de los mercados de capitales (renta fija, fondos de inversión, bolsa) al mercado inmobiliario. La baja rentabilidad en los últimos tiempos de estos mercados ha motivado que el sector inmobiliario se haya convertido en un "valor refugio" al que han acudido sobre todo los inversores privados para realizar importantes plusvalías (con ello me refiero a beneficios de más del 20% entre el precio de adquisición y de venta).
Como telón de fondo de todos estos factores se encuentra la poca importancia del sector del alquiler de vivienda en España, que arrastra históricamente un diferencial muy grande respecto de la media europea y que excluye cualquier posibilidad de convertirse en una alternativa niveladora de los precios del mercado de adquisición de viviendas. El fracaso del alquiler es endémico en España y sus raíces son múltiples y profundas, probablemente merecedoras de un análisis independiente, aunque pueden destacarse las siguientes: una legislación histórica hipertuitiva del arrendatario que todavía mantiene sus efectos (con sus innumerables subrogaciones y precios congelados) y un sistema jurisdiccional de reclamación de impagados y deshaucio de los arrendatarios morosos exasperantemente lento, la poca movilidad geográfica de los españoles (agravada en los últimos años con el estado de las autonomías) y, en general, el talante conservador frente a la vida que caracteriza las sociedades meditérraneas del sur de Europa en contraste con nuestros vecinos del norte (esto es, la necesidad imperiosa y psicológica de ser propietario del techo que tenemos encima de nuestras cabezas, incluso, como ahora, en contra de toda racionalidad económica).
Pero, todo tiene un límite, sobre todo cuando se acumulan desde el año 1996 crecimientos de los precios en torno al 100% en una vivienda media en España, (aproximadamente 5 veces más que los salarios en el mismo período) y cuando el esfuerzo de endeudamiento de las familias ha llegado, sobre todo en las grandes ciudades, a niveles insoportables (un 41,7% del salario medio mensual según el último informe trimestral de BAMI – EL PAÍS, 11 SEP 2003).
¿Por qué este límite? Porque al final de la cadena el imparable ascenso de los precios pivota sobre la capacida real de los individuos para adquirir una vivienda que necesitan para vivir. Como ya hemos visto, más de la población está ya fuera de esta posibilidad y el resto en disposición de hacerlo está obligada a hacer un brutal esfuerzo de endeudamiento que no se verá facilitado en el futuro con más abaratamientos del precio del dinero (al BCE, pura y simplemente, ya no le queda margen para ello).
¿Qué es lo que pasará entonces a corto y medio plazo?
A seis-doce meses vista, cabe pronosticar que se venderán las últimas promociones inmobiliarias construidas sobre suelos adquiridas en el punto más alto del ciclo, esto es, las viviendas más atractivas para los compradores.
A partir del año y dado que la vivienda es un bien cuyo precio es muy difícil que se mueva a la baja una vez fijado su precio, se producirá un estancamiento generalizado de los precios. En este momento, demandantes y ofertantes se estudiarán mutuamente, como dos pistoleros del “far west”, esperando a ver quien desenfunda primero su pistola. En mi opinión, esta incertidumbre se romperá por el lado de los impacientes: los inversores que utilizaron la vivienda como "valor refugio" empezarán a ponerse nerviosos y actuarán igual que si estuvieran en medio del parquét de la bolsa, primero tímidamente y luego en masa se apresurarán a retirar su dinero para salvar al menos la inversión inicialmente comprometida (adicionalmente, un efecto animador de este proceso podrá ser la prevista recuperación de los mercados de valores durante los próximos meses). Al final de este primer ciclo, probablemente los precios acumularán bajadas de un 10 a un 20% en el segmento alto del mercado (las viviendas de lujo o semilujo, situadas en barrios céntricos acomodados o urbanizaciones exclusivas en la periferia).
A dos años vista, el mercado se endurecerá y se convertirá en una guerra de trincheras, los ofertantes se negarán a bajar los precios y mantendrán una tozuda y perseverante actitud, inasequibles al desaliento (sobre todo aquéllos endeudados hasta las cejas que habrán experimentado que el valor de su préstamo excede del valor de mercado de su vivienda).
Este proceso podrá durar años porque los potenciales compradores esperarán pacientemente, soñando con bajadas sustanciosas de los precios para entrar a precios asequibles en el mercado, pero ello no ocurrirá a corto plazo.
Y, finalmente, esta situación nos reconduce a las enseñanzas del período que siguió al último boom inmobiliario (1992 a 1996): los precios de la vivienda no bajaron en términos nominales pero sí en términos reales, esto es, la inflación acumulada y el poder adquisitivo de los individuos subieron, manteniéndose al mismo tiempo estancados los precios de referencia de la vivienda. Bajaron por tanto los precios de manera sustancial y desde este “suelo” es dónde arrancó la oleada de subidas que tuvo lugar a partir del año 1996, como se ha tenido de explicar.
Concluyendo, estamos viviendo el último momento para vender en el punto más alto y poder entrar posteriormente a precios más bajos, pero quien tenga “arrestos” para especular con su propia vivienda que de un paso al frente…
Madrid, a 15 de octubre de 2003.
Ocrán Sanabú
La respuesta a la pregunta es SÍ, pero ¿explotará? NO, porque se desinflará en un período de duración indeterminado de aquí a cinco años.
Trataré de motivar a continuación, lo más brevemente posible, el por qué de estas dos rotundas aseveraciones.
Con carácter introductorio conviene señalar que los economistas hablan de la existencia de una burbuja cuando existe una sobrevaloración de unos activos en función de sus valores fundamentales (a título de ejemplo, la burbuja más sonada en los últimos años ha sido la de los valores tecnológicos, bastando el comportamiento de TERRA en bolsa –del “cielo al suelo”- para ilustrarlo).
Pasando al terreno de los hechos es necesario en primer lugar comprender cómo hemos llegado a la actual situación (el alza continuada y exorbitada de los precios de la vivienda, ya sea nueva o de segunda mando). Para ello, hace falta remontarse a mediados del año 1992. Después de la euforia de los Juegos Olímpicos de Barcelona los datos estadísticos de la economía española aparecidos a la vuelta de vacaciones apuntaron una tendencia clara: España se encaminaba con paso firme a una recesión, que había comenzado ya a principios de año. Como se sabe, este momento certificó el final de una época: los años dorados del PSOE en el gobierno, la emergencia social de la “beatiful people” (los Mario Conde, Albertos, Mariano Rubio etc.), el crecimiento ecónomico vertiginoso que nos acercaba a pasos de gigante a la convergencia con Europa y, no menos importante, el final de un “boom inmobiliario” que duró aproximadamente desde el año 1986 al año 1991.
En este punto (1992) se sitúa la primera de las causas que, sucesiva y cumuladamente, han ido sucediéndose en el actual ciclo de expansión de la demanda inmobiliaria, cuyo inicio habría que fijar en el año 1996. En efecto, la recesión de la economía española durante los años siguientes (1992-1996) produjo un efecto devastador en el empleo neto en España: miles de empresas cerraron y produjeron una cadena de quiebras y suspensiones de pagos. La confianza de los empresarios y consumidores bajó hasta mínimos y, como corolario lógico de una recesión, la economía simplemente dejó de crear empleos. Uno de los segmentos de población más afectados fue el de la generación del “baby boom” (los jóvenes nacidos durante los años 60 y principios de los 70, cuando la natalidad en España alcanzó sus cotas más altas).
Miles de jóvenes, pues, se vieron obligados a quedarse en casa de sus padres, por consecuencia del paro o de empleos precarios, retrasando su edad natural de emancipación (que por aquéllos años estaba en torno a los 26-28 años). Cuando la economía se recuperó (a partir del año 1996) todo este stock de demanda de vivienda latente se manifestó de golpe y empezó a calentar el mercado.
A partir de este momento cabe destacar varios factores que se encadenan y retroalimentan entre sí:
- La regresión absoluta del gobierno del Partido Popular (PP) en las políticas de vivienda social (las viviendas de protección oficial, precio tasado etc.). Las estadísticas en este campo son conocidas e incontestables: durante los años en el gobierno el PP ha dejado en manos del mercado el acceso a la vivienda por parte de los ciudadanos (y estamos hablando de un bien de primera necesidad). El resultado de esta política se puede resumir en el hecho de que el 60,7% de los hogares españoles no puede comprar piso ni dedicando a ello la mitad de los ingresos del trabajo (EL PAIS NEGOCIOS, 8 OCT 2003, citando datos de la Fundación Encuentro).
- La entrada de España en el euro y la afloración progresiva e imparable durante todo el período inmediatamente anterior de “dinero negro” en pesetas que pasó a invertirse en inmuebles.
- El abaratamiento de los préstamos hipotecarios como consecuencia de las bajadas sucesivas de los tipos de interés del dinero por parte del Banco Central Europeo. Aunque el objetivo declarado de esta política ha sido paliar la desaceleración económica en la zona euro, es claro que ha tenido efectos perversos en el sector inmobiliario, puesto que ha servido para financiar las sucesivas alzas de los precios (cada crecimiento de los precios ha venido acompañada de una mayor facilidad de endeudamiento, en un proceso de acción-reacción prolongado durante aproximadamente los tres últimos años).
El último de los factores de importancia, el cual en mi opinión marcará la tendencia a seguir en el mercado, lo constituye la transferencia de ahorro de los mercados de capitales (renta fija, fondos de inversión, bolsa) al mercado inmobiliario. La baja rentabilidad en los últimos tiempos de estos mercados ha motivado que el sector inmobiliario se haya convertido en un "valor refugio" al que han acudido sobre todo los inversores privados para realizar importantes plusvalías (con ello me refiero a beneficios de más del 20% entre el precio de adquisición y de venta).
Como telón de fondo de todos estos factores se encuentra la poca importancia del sector del alquiler de vivienda en España, que arrastra históricamente un diferencial muy grande respecto de la media europea y que excluye cualquier posibilidad de convertirse en una alternativa niveladora de los precios del mercado de adquisición de viviendas. El fracaso del alquiler es endémico en España y sus raíces son múltiples y profundas, probablemente merecedoras de un análisis independiente, aunque pueden destacarse las siguientes: una legislación histórica hipertuitiva del arrendatario que todavía mantiene sus efectos (con sus innumerables subrogaciones y precios congelados) y un sistema jurisdiccional de reclamación de impagados y deshaucio de los arrendatarios morosos exasperantemente lento, la poca movilidad geográfica de los españoles (agravada en los últimos años con el estado de las autonomías) y, en general, el talante conservador frente a la vida que caracteriza las sociedades meditérraneas del sur de Europa en contraste con nuestros vecinos del norte (esto es, la necesidad imperiosa y psicológica de ser propietario del techo que tenemos encima de nuestras cabezas, incluso, como ahora, en contra de toda racionalidad económica).
Pero, todo tiene un límite, sobre todo cuando se acumulan desde el año 1996 crecimientos de los precios en torno al 100% en una vivienda media en España, (aproximadamente 5 veces más que los salarios en el mismo período) y cuando el esfuerzo de endeudamiento de las familias ha llegado, sobre todo en las grandes ciudades, a niveles insoportables (un 41,7% del salario medio mensual según el último informe trimestral de BAMI – EL PAÍS, 11 SEP 2003).
¿Por qué este límite? Porque al final de la cadena el imparable ascenso de los precios pivota sobre la capacida real de los individuos para adquirir una vivienda que necesitan para vivir. Como ya hemos visto, más de la población está ya fuera de esta posibilidad y el resto en disposición de hacerlo está obligada a hacer un brutal esfuerzo de endeudamiento que no se verá facilitado en el futuro con más abaratamientos del precio del dinero (al BCE, pura y simplemente, ya no le queda margen para ello).
¿Qué es lo que pasará entonces a corto y medio plazo?
A seis-doce meses vista, cabe pronosticar que se venderán las últimas promociones inmobiliarias construidas sobre suelos adquiridas en el punto más alto del ciclo, esto es, las viviendas más atractivas para los compradores.
A partir del año y dado que la vivienda es un bien cuyo precio es muy difícil que se mueva a la baja una vez fijado su precio, se producirá un estancamiento generalizado de los precios. En este momento, demandantes y ofertantes se estudiarán mutuamente, como dos pistoleros del “far west”, esperando a ver quien desenfunda primero su pistola. En mi opinión, esta incertidumbre se romperá por el lado de los impacientes: los inversores que utilizaron la vivienda como "valor refugio" empezarán a ponerse nerviosos y actuarán igual que si estuvieran en medio del parquét de la bolsa, primero tímidamente y luego en masa se apresurarán a retirar su dinero para salvar al menos la inversión inicialmente comprometida (adicionalmente, un efecto animador de este proceso podrá ser la prevista recuperación de los mercados de valores durante los próximos meses). Al final de este primer ciclo, probablemente los precios acumularán bajadas de un 10 a un 20% en el segmento alto del mercado (las viviendas de lujo o semilujo, situadas en barrios céntricos acomodados o urbanizaciones exclusivas en la periferia).
A dos años vista, el mercado se endurecerá y se convertirá en una guerra de trincheras, los ofertantes se negarán a bajar los precios y mantendrán una tozuda y perseverante actitud, inasequibles al desaliento (sobre todo aquéllos endeudados hasta las cejas que habrán experimentado que el valor de su préstamo excede del valor de mercado de su vivienda).
Este proceso podrá durar años porque los potenciales compradores esperarán pacientemente, soñando con bajadas sustanciosas de los precios para entrar a precios asequibles en el mercado, pero ello no ocurrirá a corto plazo.
Y, finalmente, esta situación nos reconduce a las enseñanzas del período que siguió al último boom inmobiliario (1992 a 1996): los precios de la vivienda no bajaron en términos nominales pero sí en términos reales, esto es, la inflación acumulada y el poder adquisitivo de los individuos subieron, manteniéndose al mismo tiempo estancados los precios de referencia de la vivienda. Bajaron por tanto los precios de manera sustancial y desde este “suelo” es dónde arrancó la oleada de subidas que tuvo lugar a partir del año 1996, como se ha tenido de explicar.
Concluyendo, estamos viviendo el último momento para vender en el punto más alto y poder entrar posteriormente a precios más bajos, pero quien tenga “arrestos” para especular con su propia vivienda que de un paso al frente…
Madrid, a 15 de octubre de 2003.
Ocrán Sanabú
